Trendy na slovenskom realitnom trhu – investičný nákup nehnuteľností

Pretrvávajúce výhodné podmienky na hypotekárnom trhu sú veľkou motiváciou najmä pre vyššiu strednú vrstvu obyvateľstva v strednom produktívnom veku k investičnému nákupu nehnuteľností, ktorý je znova veľmi populárnym fenoménom. „Táto časť obyvateľstva nepotrebuje riešiť svoje primárne bývanie a nákup ďalšej nehnuteľnosti, čo je typicky byt vo veľkých krajských mestách, berie ako dobrú a bezpečnú investíciu. Príjmy z prenájmu takejto nehnuteľnosti sú tak zaradené k dlhodobým výnosom rodiny. Zároveň bude táto nehnuteľnosť neskôr tvoriť dôchodkové zabezpečenie dnes produktívnych ľudí, alebo bude vkladom rodičov pre deti,“ uvádza Martin Lazík, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk.

<a href="https://www.pluska.sk/ipeknebyvanie/financovanie-reality/mame-nove-byvanie-ako-zabezpecit-svoj-domov-pred-nezelanymi-udalostami.html" onclick="return openTargetBlank(this, event)">Máme nové bývanie: Ako zabezpečiť svoj domov pred neželanými udalosťami?</a>

<a href="https://www.pluska.sk/ipeknebyvanie/financovanie-reality/odpovedame-otazku-je-vyhodnejsie-kupit-starsi-byt-alebo-ten-novostavbe.html" onclick="return openTargetBlank(this, event)">Odpovedáme na otázku: Je výhodnejšie kúpiť starší byt alebo ten v novostavbe?</a>

V slovenských krajských mestách rástli dlhodobo predajné ceny nehnuteľností, ale ceny prenájmov buď stagnovali alebo sa zvyšovali menej ako ceny predajov. Návratnosť investovania do nehnuteľnosti sa tak časom postupne zhoršovala. Ak by sme pre základný výpočet návratnosti takejto investície použili zjednodušenú kalkuláciu v prípade 2-izbového bytu v Bratislave, čistá návratnosť tejto investície by sa pohybovala na hranici okolo 17 – 18 rokov. Pri kúpe investičného 2-izbového bytu v ostatných krajských mestách Slovenska by táto doba návratnosti bola 12 až 13 rokov. Ak by sme ale do výpočtu zahrnuli aj daň z príjmu, daň z nehnuteľnosti, časovú mieru neobsadenosti bytu, prevádzkové náklady, náklady na opravu a údržbu nehnuteľnosti, marketingové náklady atď. dostali by sme sa v Bratislave na hranicu návratnosti nad 25 rokov a v ostatných mestách Slovenska na 18-19 rokov. Pri takejto kalkulácii však treba brať do úvahy aj likviditu a atraktivitu mesta a lokality. Nie je teda prekvapením, že Bratislava je na tom z časového hľadiska návratnosti najhoršie, vzhľadom na to, že v hlavnom meste je najhorší pomer medzi kúpnou cenou nehnuteľnosti a cenou nájmu. Znížená atraktivita návratnosti je ale kompenzovaná stabilitou, silou trhu, menším rizikom prepadu a celkovou lepšou likviditou komodity na bratislavskom realitnom trhu.

<a href="https://www.pluska.sk/ipeknebyvanie/financovanie-reality/pozemok-cely-zivot-pri-jeho-vybere-si-urcite-hlavne-priority-2-cast.html" onclick="return openTargetBlank(this, event)">Pozemok na celý život: Pri jeho výbere si určite hlavné priority </a>

Výnos z nájmu je ale len jedna zložka, ktorá tvorí celkový výnos z nehnuteľnosti. K cene je nutné pripočítať aj zmenu ceny nehnuteľnosti, ktorá zvyčajne (lokálne – v SR, ako aj globálne z pohľadu vyspelých krajín) rastie.

Ak by sme napríklad v roku 2003 mali na nákup nehnuteľnosti k dispozícii 100 000 eur, mohli sme si za túto sumu kúpiť dva staršie 3-izbove byty v bratislavskej Petržalke. Ak by sme ich dnes predali, na účet by sme si mohli pripísať sumu približne vo výške 260 000 eur.

Alebo ak by sme sumu 100 000 eur v roku 2003 investovali do kúpy štyroch 2-izbových bytov v Košiciach, dnes by sme ich predajom zinkasovali sumu približne 300 000 eur. Náš čistý zisk by teda bol neuveriteľných 200 000 eur. Pravdepodobne najlepší obchod, sprevádzaným šťastným rozhodnutím, by sme urobili v prípade nákupu 2-izbových bytov v Nitre, ktorých by sme v roku 2003 s rozpočtom 100 000 eur mohli kúpiť až päť. Pri súčasnej priemernej cene nehnuteľností by sme za päť dvojizbových bytov v Nitre dnes dostali približne 400 000 eur a zisk by bol neuveriteľných 300 000 eur!

Tí, ktorí investovali pred 15 rokmi do nákupu bytov v krajských mestách, zarobili na Slovensku značný objem financií. Tieto výnosy neboli ohrozené ani hypotekárnou a realitnou krízou v rokoch 2008 – 2010, kedy ceny nehnuteľností dočasne klesli. Návratnosť investície do nehnuteľnosti je naďalej pre ľudí atraktívna a z dlhodobého hľadiska výnosná, a to aj napriek tomu, že na trh môžu prísť krízy a dočasné zlacňovanie nehnuteľností.

Realitný trh na Slovensku: Ako je to s investičnými nehnuteľnosťami?

Výber pre vás